Как правильно и выгодно инвестировать в недвижимость

О сохранение и приумножение капитала люди начинают задумываться сразу, когда их доходы позволяют делать сбережения. В России самыми популярными среди населения способами сохранения капитала являются депозиты в банках, наличные деньги и недвижимость.

При этом самым надежным способом сохранения и приумножения капитала считаются вложения в недвижимость. Наличные деньги и их производные — депозиты в банках большинство граждан нашей страны не рассматривают как способ сохранения и приумножения капитала. В памяти населения страны сидят недавние события из прошлого. За последние три десятка лет произошло несколько финансовых потрясений, в результате которых сбережения людей обесценились в десятки и сотни раз. «Павловская денежная реформа» в 1991 году, дефолт России в 1998 году, сопровождающейся девальвацией рубля, кризис 2008-2009 годов, а также совсем недавние события второй половины 2014 года. Все эти события у многих людей отбили веру в накоплении капитала в рублях. При этом нужно отметить, что вложения в иностранную валюту, например, в доллар США не могут оградить человека, желающего сохранить и приумножить заработанное, от риска потерь. Вклады в иностранной валюте в российских банках во время дефолта в 1998 года в лучшем случае были заморожены, а многие сгорели в результате банкротства банков. За оборот наличных долларов еще совсем недавно грозил тюремный. А недавние примеры из жизни бывших союзных Республик, говорят о том, что государство в любой момент может ограничить свободное обращение валюты на территории своей страны. В декабре 2014 года в Республике Беларусь был введен налог на обмен иностранной валюты в размере 35% от сделки. Летом 2016 года в Азербайджане был введена максимальная сумма покупки долларов США для населения — $500.

В результате постоянно происходящих финансовых потрясений вложение в недвижимость для населения является единственным способом сохранения и приумножения капитала.

Выгодно или нет инвестировать в недвижимость? Этим вопросом задаются инвесторы и простые граждане. Я рассматриваю инвестирование в недвижимость как один из вариантов приумножения своего капитала.

Виды инвестиционной недвижимости

Деятельность по вложению денег в недвижимость с целью увеличения капитала называется инвестирование. Для целей инвестирования я выделяю два основных класса недвижимости:

1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость – это недвижимость, которая предназначена для длительного или постоянного проживания людей. Наши дома и квартиры – это и есть жилая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется людьми для какой-либо коммерческой деятельности. Например, земля, на которой стоит завод, складской комплекс, помещение банка, ресторана, аптеки, торгово-развлекательные и офисные центры и т.д.

Самым распространенным видом инвестирования для простого человека является вложения в жилую недвижимость, которая сдается в аренду. У каждого найдется знакомый, который арендовал, арендует или сдает квартиру. При этом большая часть квартир, которая сейчас сдается в аренду – это излишек, который образуется в российских семьях после принятия наследства. Инвестиционных квартир на рынке аренды еще пока не очень много. Но с каждым годом, из-за обозначенных выше причин, людей, которые покупают квартиры для сдачи в аренду становится больше.

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование в коммерческую недвижимость – это целый бизнес. Тогда как вложения в жилую недвижимость многими воспринимается как сохранение средств.

Способы инвестиций в недвижимость

Покупка объекта недвижимости – это не единственный способ инвестиций в недвижимость. Сегодня есть несколько способов вложения в недвижимость для человека с любым достатком. Необязательно иметь несколько миллионов рублей, чтобы получать доход от роста цен на недвижимость и арендных платежей.

При этом самый популярный и надежный способ инвестирования в недвижимость считается все- таки приобретение в собственность. Предлагаю рассмотреть этот способ с точки зрение вложения в жилую и коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость

Я выделяю два способа получения дохода от вложений в жилую недвижимость:

1. Покупка объекта для сдачи в аренду;
2. Покупка объекта для перепродажи.

Квартиру для инвестиций с целью получения арендного дохода следует выбирать по основным двум параметрам: это цена и местоположение (локация). От цены приобретения квартиры и ее локации зависит срок окупаемости инвестиций в недвижимость.

Я считаю, что не нужно при выборе квартиры ориентироваться на свой вкус и эмоции. Вам может быть нравится квартира в тихом зеленом дворе, недалеко от парка или леса. Но этот же вариант расположен далеко от основных транспортных магистралей и/или центров притяжения экономического активного населения.

Локация для аренды – это очень важный фактор. Даже цена может уйти на второй план. Квартира под аренду с хорошим местоположением позволит не допускать простоев. Она всегда будет востребована арендаторами.

Кто арендует жилье? В основном это молодые люди до 35 лет (одинокие или пара). Семьи с детьми не часто живут в арендованных квартирах. Поэтому гнаться за площадью и количеством комнат при выборе объекта для инвестиций не нужно.

Молодые люди – это студенты или молодые, начинающие свой трудовой путь, специалисты.

Они не готовы часами добираться до места ночлега используя несколько видом транспорта с пересадками. Поэтому я выделяю несколько объектов социально-экономической инфраструктуры, возле которых необходимо искать квартиру для инвестирования. Квартира должна находиться в 30 минутах до этих объектов.

• ВУЗы. Сейчас действует система ЕГЭ. Студентом любого российского ВУЗа может стать школьник из любого маленького городка и деревни. Есть студенты (родители), которые могут себе позволить снимать отдельное жилье вместо места в общежитии. Кроме того сейчас студенты уже начинают рано работать. Поэтому с целью сдачи аренды можно инвестировать в недвижимость, которая расположена в городах, где есть престижные ВУЗы федерального и регионального значения.

• Крупное предприятие с большим количеством молодого персонала.
• Центр города. В центре сосредоточена деловая и культурная жизнь городов. Расположены самые крупные торгово-развлекательные центры, офисы банков, страховых компаний, органы власти.
• Метро (актуально для крупных городов). Это универсальный объект. Важно, чтобы от квартиры до станции метро можно было дойти пешком за 5-7 минут. При этом желательно, чтобы это были не конечные станции, где нет объектов социально-экономической инфраструктуры (ВУЗ, предприятия, крупные торговые и офисные центры, центр города).

Цена приобретения квартиры для инвестирования также важна. Но, как я говорил выше, за хорошую локацию можно и переплатить. Я рекомендую, не торопится, если вы не ожидаете очередных экономических шоков. Необходимо выбрать район приобретения. Оценить уровень цен на желаемые варианты. И искать дисконт от цен рынка на 10-15%. Он обязательно появится. Т.к. жизнь идет своим чередом. У людей могут быть разные причины для срочной продажи квартиры (развод, переезд в другой регион, болезнь, наследство и т.д.). Но если ждать нет времени, то решение за вами.

Состояние объекта. Желательно, чтобы квартира не требовала ремонта. После покупки сразу можно было сдать ее.

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Арендный доход 3-4% годовых от стоимости объекта. Эта чистая доходность за вычетом налогов, страховок, затрат на обслуживание помещения и текущий ремонт.

Доход от роста цены на недвижимость в долгосрочной перспективе на уровень инфляции или значительнее выше, в момент роста экономики и спроса на жилье.

Плюсы инвестирования

• Собственник получает арендную плату в независимости от стоимости объекта. Пассивный доход.
• Нет расходов за управление капиталом. Даже если сдаете квартиру через агентство, то комиссионные платит арендатор.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Низкая ликвидность. Продать квартиру быстро не получится. Требуется время на просмотры, организацию сделок и государственную регистрацию.
3. Риски, связанные с арендаторами, которые могут испортить квартиру. Потребуется ремонт, чтобы сдать ее следующим.

Инвестиции в новостройки

Перепродажа квартиры с целью получения дохода является более доходным способом инвестирования, но и более рискованным. Для получения максимального дохода следует приобретать недвижимость на стадии строительства. Таким способом за 1,5-2 года можно получить доход 20-30% годовых.

Но такая большая доходность сопряжена с рисками. Риски макроэкономики и риски строительства. Если в экономике все хорошо. То у людей становится много денег. Часть накоплений уходит на рынок недвижимости. Люди начинают не только думать о том, что они будут кушать завтра, а как и где жить. Когда люди уверенны в завтрашнем дне, то они охотно берут ипотеку для приобретения жилья.

В случае если же экономика страны сталкивается с трудностями, то рынок жилья и цены начинают стагнировать и падать. У застройщиков могут начаться проблемы с финансированием стройки и окончанием строительства объектов. И вместо получения дохода вы получите статус обманутого дольщика.

Поэтому я рекомендую инвестировать в строительство жилья только в периоды экономического роста или в его начале. Покупать строящие объекты только у надежных застройщиков. В отличной локации с развитой инфраструктурой.

Доходность инвестирования в новостройки можно оценить на уровне 15-20% годовых.

Плюсы инвестиций в новостройки

• Потенциально самый доходный способ вложения в недвижимость.
• Отсутствие платы за управление капиталом.

Минусы инвестирования в новостройки

• риски не достижения целевых показателей доходности или снижения стоимости недвижимости в момент экономического кризиса;
• Риски срыва сроков реализации проектов.
• Риск банкротства застройщика.
• Низкая ликвидность вложений.
• Большой стартовый капитал для инвестиций.

Покупка инвестиционной коммерческой недвижимости

Для частного инвестора доступна покупка объектов, которые подойдут под «стрит ритейл». Это небольшие помещения (до 300 квадратных метров) в жилых и нежилых зданиях, которые могут быть использованы под ведение коммерческой деятельности.

Конечно, сейчас не получится за несколько тысяч долларов США купить помещение под бутик на Тверской улице в Москве, но есть другие варианты. Сейчас много масштабных проектов по застройке новых микрорайонов в крупных городах. Необходимо выбрать перспективный проект застройки и выкупить неживые помещения у застройщика или квартиры на первом этаже. После окончания строительства сдавать эти помещения магазинам, аптекам, банкам и т.д.

Доходность: 8-15% годовых.

Плюсы инвестирования

• Отсутствие платы за управление капиталом.
• Формирование пассивного дохода.
• Содержание и ремонт помещения осуществляется арендаторами.

Минусы инвестиций

• Большой стартовый капитал для инвестиций.
• Низкая ликвидность вложений.
• Необходимость регистрации ИП или создания юридического лица.

Приобретение в собственность помещений в апарт-отелях

Относительно новый способ инвестирования в недвижимость это покупка жилого помещения в апарт-отелях. Апарт-отель – это гостиница, где номера сдаются постояльцам минимум на один месяц. Номера оборудованы как квартиры. Имеется вся необходимая мебель и бытовая техника.

Владельцам номеров в апарт-отелях предлагаются доходные программы. За определенное вознаграждение управляющая компания обязуется обеспечить поиск и проверку арендодателей, сбор платежей и полное технологического обслуживания помещения. Размер вознаграждения составляет до 20%.

Доходность: до 8% годовых

Плюсы инвестиций

• Формирование пассивного дохода;
• Возможность лично не заниматься поиском клиентов и содержанием помещения.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Плата за управление недвижимостью управляющей компании (УК).
3. Невозможно проконтролировать деятельность УК, направленную на получение максимального дохода.
4. Низкая ликвидность вложений.

Коллективные инвестиции в недвижимость

Инвестировать в рынок недвижимости можно не только обладая суммами в несколько миллионов рублей или беря ипотеку. Частному инвестору в России доступны вложения в российскую и зарубежную недвижимость через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Минимальная сумма инвестиций 1000 рублей.

Некоторые российские управляющие компании, например, Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» и Управляющая компания Уралсиб создали открытые ПИФы (ОПИФ), где на деньги пайщиков приобретаются акции фондов REIT, инвестирующих в строительство и эксплуатацию недвижимости в разных странах мира. Оба ОПИФ приобретают паи (акции) иностранного инвестиционного фонда, который является индексным фондом открытого типа SPDR Dow Jones Global Real Estate под управлением SSgA Funds Management , Inc.

Минимальная сумма вложений в ОПИФ УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт 1000 рублей. А в ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность» — 5000 рублей.

Для вложений в российскую недвижимость управляющие компании формируют закрытие паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Минимальная сумма инвестиций 300000 рублей.

В отличие от открытых, паи закрытых ПИФ нельзя купить или продать в любой рабочий день. Это логично т.к. управляющие компании формируют фонд для финансирования реального проекта в сфере недвижимости. Строительство жилого дома, логистического комплекса, приобретение и сдача в аренду торгово-офисных помещений. Для реализации этих проектов требуется несколько лет. Поэтому обычно ЗПИФ недвижимости формируются на срок 3-5 лет. Пайщик в период жизни фонда не может забрать свои деньги, обратившись в управляющую компанию. Продать или купить паи фондов недвижимости можно на фондовой бирже. Ликвидность паев на бирже маленькая и чтобы продать большую часть паев придется продавать ниже оценочной стоимости.

ЗПИФ недвижимости формирует дочерняя компания Сбербанка – Сбербанк Управление Активами и многие другие управляющие компании.

Управляющие компании берут с пайщика ОПИФ и ЗПИФ деньги за управление от 2 до 5% от суммы чистых активов фонда вне зависимости от результата работы. Цена паев уже включает данные издержки инвестора.

Доходность: за 3 года +129,3%, за 1 год +9,28%, за 6 месяцев -4,16% (на примере ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность»).

Данная рублевая доходность обусловлена тем, что на деньги пайщиков покупаются номинированные в долларах США акции биржевого индексного фонда SPDR Dow Jones Global Real Estate. Фонд вкладывает средства в акции компаний, входящие в индекс Dow JonesGlobal Select Real Estate Securities Index – это индекс, включает 208 акций инвестиционных трастов недвижимости из 23 развитых и развивающихся стран мира.

Плюсы коллективного инвестирования в недвижимость

• минимальный начальный собственный капитал.
• Высокая ликвидность. Можно подать заявку на продажу паев в любой рабочий день.
• Защита вложений от девальвации рубля.
• Диверсификация вложений по странам.
• Не нужно связаться с иностранными брокерами, чтобы иметь возможность инвестировать в зарубежные активы.
• Налоговые льготы при владении паями более 3 лет.

Минусы коллективного инвестирования в недвижимость

• Валютный риск. При укреплении рубля стоимость пая падает.
• Плата за управление российской управляющей компании в независимости от результата.
• Плата за приобретение и погашение паев.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Вложения в ЗПИФ недвижимости

Доходность: до 15% годовых.

Плюсы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Небольшая сумма первоначального капитала – 300000 рублей.
• Отсутствие необходимости лично управлять недвижимостью.
• Возможность вложения в разные сегменты рынка недвижимости (новостройки, аренда, коммерческая недвижимость, отели, торговые, офисные помещения, склады).
• Пассивный доход (фонды, ориентированные на аренду) .
• Решение ключевых вопросов на общем собрании пайщиков.

Минусы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Долгий возврат средств. До 10 лет.
• Плата за управление в независимости от результата.
• Низкая ликвидность. Возможность продать паи только на бирже.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Мнение об инвестировании в недвижимость

Так как недвижимость самый надежный способ сохранения средств, то я считаю, что вложить часть капитала в недвижимость должен каждый инвестор. В первую очередь необходимо сосредоточится на инвестициях в аренду недвижимости.

Для инвестирования я рассматриваю приобретение в собственность квартиры для последующей сдачи в аренду. Очень важно приобрести квартиру в правильном месте – локации. При этом нужно учитывать, что из-за низкой ликвидности приобретать квартиру на все накопления и тем более брать кредит не следует. В определенный период времени стоимость квартиры может быть ниже сумы приобретения из-за экономической ситуации в стране. Но наличие пассивного дохода в виде арендной платы будет хорошим подспорьем вам и семье.

С увеличением общего личного капитала я буду рассматривать и другие способы инвестиций в недвижимость. Очень интересны вложения в ПИФы недвижимости. Они позволяют вложить деньги в разные сегменты недвижимости. При этом стоит вкладываться в фонды, которые формируют известные и крупные управляющие компании, которые входят в крупнейшие финансовые группы страны. Например, Сбербанк.

Заработок на недвижимости не простой и требует большой подготовительной работы. Накопление первичного капитала, учета макроэкономических факторов, знания особенностей вложения в тот или иной вид недвижимости.